יוסי ירון רואה חשבון (MBA)
מיסים ותמריצי מדינה

 

 

החוק לעידוד השקעות הון מעניק הטבות מס על הכנסות מהשכרה וממכירת דירות מגורים בבניין שאושר כנכס מאושר.

ניתן אף להכיר בחלק מבניין המיועד להשכרה ובלבד שבחלק המאושר יש לפחות 6 דירות מגורים ובכפוף לתנאים נוספים.

​

יובהר כי בעקבות תיקון שבוצע בחוק, ניתן להגיש בקשות במסגרת מסלול זה עד ליום 31/03/2024.

בתיקון נקבע מסלול הטבות מס חדש להשכרה לטווח ארוך: 

 

הטבות המס לבניין להשכרה למגורים שאושר כנכס מאושר הן:

• פחת מואץ בשיעור של 20% לדירה המושכרת למגורים בבניין המאושר.

• מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות: חברה – מס חברות בשיעור של 11%, יחיד – מס הכנסה בשיעור של 20%.

• מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת או השבח הריאלי ממכירת הדירות: חברה – מס חברות בשיעור של 11%, יחיד – מס הכנסה בשיעור של 20%.

• במכירת בניין להשכרה תותר בניכוי בחישוב השבח ריבית ריאלית ששילם המוכר על הלוואה שקיבל לרכישת הבניין, ככל שאינה מותרת בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

• מס בשיעור מופחת על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה.

• תקופת ההטבות אינה מוגבלת.

• פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות מהשכרת הדירות למגורים וכן פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות ממכירת הדירות בבניין המאושר אשר הושכרו במשך 5 שנים לפחות (בהקשר זה יש לקחת בחשבון את ההשלכות בגין אי ניכוי מע"מ התשומות).

 

התנאים המרכזיים לזכאות להטבות:

• הבניין הינו "בניין חדש להשכרה" אשר אושר כנכס מאושר. ככלל, האישור ניתן אך ורק על חלק הבניין המיועד למגורים. שטחי מסחר, חנויות וכיו"ב לא יאושרו ולא יכללו בבניין המאושר.

• לפחות מחצית מהדירות ולפחות מחצית משטח הבניין המאושר מיועדת להשכרה למגורים (דירות מגורים) לתקופת השכרה ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבנייה. לאור האמור לעיל, ניתן למכור את מחצית הדירות שאינן מיועדות להשכרה למגורים מיד בתום גמר הבנייה וליהנות משיעורי המס המופחתים ובכך לממן את עלות ההשקעה. 

• בבניין מאושר, הממוקם באזור שאינו מוגדר על פי החוק כאזור פיתוח א', חלה מגבלה על גובה דמי השכירות.

 

יזם או כל עוסק אחר בענף הנדל"ן, יחיד או חברה, נדרשים לבחון את התאמתם למסלול ההטבות כאמור ובמיוחד במקרים בהם חלים על הכנסותיהם שיעורי מס מלאים. מסלול ההטבות שנקבע לבניין להשכרה למגורים, כאמור לעיל, מעניק הטבות מס ייחודיות ואטרקטיביות וכולל תנאים שונים נוספים המנויים בחוק, דרישה לקבלת אישור מקדים ועמידה בנהלים ובקריטריונים שנקבעו.

 

 

משרדנו מתמחה בכל נושאי ההטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון ובהשגת האישורים הנדרשים על פי הוראות החוק. מייסד המשרד, רואה החשבון יוסי ירון, היה ממקימי מחלקת חוק עידוד השקעות הון ברשות המיסים וכיהן כמנהל תחום חוקי עידוד בחטיבה המקצועית שברשות המיסים. במסגרת תפקידו כאמור היה שותף בהליכי החקיקה והרפורמות בחוק לעידוד השקעות הון, הוביל את מדיניות רשות המיסים בנושא והנפיק מאות רבות של אישורים והחלטות מיסוי ("רולינג") בנושא הטבות מס. כמו כן כתב חוזרים מקצועיים והוראות ביצוע ונתן תמיכה וליווי מקצועי בנושא למשרדי השומה ברשות המיסים ובפני גורמים מקצועיים אחרים.