יוסי ירון רואה חשבון (MBA)
מיסים ותמריצי מדינה

ביום 18/11/2021 פורסם תיקון בחוק לעידוד השקעות הון (להלן – החוק) בנושא הטבות מס לבניין להשכרה למגורים.

התיקון נועד להחליף את מסלול ההטבות הקיים וקובע הטבות מס גבוהות יותר לבניינים להשכרה מוסדית לטווח ארוך לעומת הטבות המס הניתנות במסלול הקיים, אולם בתנאים מחמירים יותר.

​

הערה: מסלול ההטבות הקיים (המסלול בו תקופת השכרה המינימלית היא 5 שנים בלבד) ימשיך לחול על בניינים להשכרה למגורים שהוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית עד ליום 31/12/2023. על כן מומלץ למהר תהליכים על מנת להגיש בקשות לפי מסלול ההטבות הקיים לפני 31/12/2023! 

​

 

 

 

להלן פירוט עיקרי מסלול ההטבות החדש לבניין להשכרה מוסדית לטווח ארוך:

​

• "בניין לשכירות מוסדית" הוא בניין שהוגשה לגביו, לפני תום הבניה ובצירוף היתר בניה, בקשה לאישור תכנית ומתקיימים לגביו כל אלה:

1. יש בו 10 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור שאינו פריפריאלי, או 6 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור פריפריאלי.

2. מ​ינהלת רשות ההשקעות שוכנעה, בהתאם לתכנית שהוגשה, כי ה"דירות לשכירות מוסדית" יושכרו ב"השכרה לטווח ארוך", לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה.  

​

• התיקון לחוק קובע תנאי מינימום מספר דירות אותן נדרש להשכיר לטווח ארוך, כמפורט להלן:

1. לגבי מי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית:

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

2. לגבי "משכיר ממשיך" – כל הדירות שרכש בבניין לשכירות מוסדית. משכיר ממשיך הוא מי שרכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית או ממשכיר ממשיך אחר, והתחייב לעמוד בתנאי הזכאות להטבות של השכרה לטווח ארוך.

​

​

​

• הטבות המס על ההכנסות ממכירה או מהשכרה של הדירות בבניין להשכרה מוסדית מפורטות להלן:

​- פחת מואץ בשיעור של 20% לדירה המושכרת למגורים.

- שיעורי מס מופחתים על הכנסות ממכירה או מהשכרה של הדירות, כדלהלן:

​

​

​

​

​

​​

​​

​​

​​

​​

​

​

​

​

​

​

- מס בשיעור מופחת של 20% על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה. 
- פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות מהשכרת הדירות למגורים וכן פטור ממס ערך מוסף על ההכנסות ממכירת הדירות בבניין לשכירות מוסדית אשר הושכרו במשך 5 שנים לפחות (בהקשר זה יש לקחת בחשבון את ההשלכות בגין אי ניכוי מע"מ התשומות).
- משכיר ממשיך אשר רכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית, לאחר שחלפו 5 שנות ההשכרה הראשונות אצל בונה הבניין, עשוי אף ליהנות מהטבה במס רכישה בשיעור של 0.5%. במקרה זה המשכיר הממשיך יתחייב להשכיר את הדירות שרכש בהשכרה לטווח ארוך, כמפורט להלן.    

​

• תקופת ההשכרה המינימלית של הדירות המיועדות להשכרה בבניין להשכרה מוסדית היא 15 שנים. 
  נקבעו תנאים לפיהם ניתן למכור את הדירות המיועדות להשכרה לאחר שחלפו 5 שנות השכרה בלבד ולפני שחלפו 15 שנות השכרה, למשכיר ממשיך. 

       אפשרות נוספת למי שבנה בניין לשכירות מוסדית למכור את הדירות המיועדות להשכרה אף לפני שחלפו 5 שנות השכרה, ובלבד 

       שמכר לפחות 50 דירות לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות בהשכרה לטווח ארוך והמכירה כלולה בתכנית שאישרה 

       המינהלה לפני תום הבנייה והתקיימו תנאים שיקבע מנהל רשות המיסים.    

 

• התיקון קובע כי הסכמי השכירות עם הדיירים יהיו בכתב ולטווח ארוך ויכללו מספר תנאים המפורטים בהגדרה "השכרה לטווח ארוך" בחוק התכנון והבנייה. 

​​

• נקבעו הוראות מעבר למי שמעוניין לעבור ממסלול ההטבות הקיים לבניין להשכרה למסלול ההטבות החדש לבניין להשכרה מוסדית לטווח ארוך.

    

יזם או כל עוסק אחר בענף הנדל"ן, יחיד או חברה, נדרשים לבחון את התאמתם למסלול ההטבות כאמור ובמיוחד במקרים בהם חלים על  הכנסותיהם שיעורי מס מלאים.

מסלול ההטבות שנקבע בחוק לבניין לשכירות מוסדית, כאמור לעיל, מעניק הטבות מס ייחודיות ואטרקטיביות וכולל תנאים שונים נוספים, דרישה לקבלת אישור מקדים ועמידה בנהלים ובקריטריונים כפי שיקבעו מעת לעת על ידי מינהלת הרשות להשקעות.

​

​

משרדנו מתמחה בכל נושאי ההטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון ובהשגת האישורים הנדרשים על פי הוראות החוק. מייסד המשרד, רואה החשבון יוסי ירון, היה ממקימי מחלקת חוק עידוד השקעות הון ברשות המיסים וכיהן כמנהל תחום חוקי עידוד בחטיבה המקצועית שברשות המיסים. במסגרת תפקידו כאמור היה שותף בהליכי החקיקה והרפורמות בחוק לעידוד השקעות הון, הוביל את מדיניות רשות המיסים בנושא והנפיק מאות רבות של אישורים והחלטות מיסוי ("רולינג") בנושא הטבות מס. כמו כן כתב חוזרים מקצועיים והוראות ביצוע ונתן תמיכה וליווי מקצועי בנושא למשרדי השומה ברשות המיסים ובפני גורמים מקצועיים אחרים.